Acheter un bien immobilier en viager : les particularités

My Old Lady, un film avec Kevin Kline, raconte l’histoire d’un Américain d’âge moyen et sans le sou qui s’envole pour Paris après la mort de son père, pour vendre la propriété dont il a hérité. Quand il arrive, il trouve une dame de 92 ans, jouée par Dame Maggie Smith, vivant dans l’appartement avec sa fille, interprétée par Kristin Scott Thomas. À sa grande consternation, il découvre qu’ils ont le droit de vivre dans le précieux appartement sous un régime juridique français appelé en viager dans lequel une personne vend une propriété pour une somme forfaitaire mais est autorisée à l’utiliser à vie, tandis que l’acheteur effectue des paiements réguliers pendant la vie de l’occupant. Cela ressemble à une intrigue intéressante pour le cinéma ?

Vous avez peut-être entendu parler de Jeanne Calment, la femme française décédée en 1997 à l’âge de 122 ans et considérée comme la personne ayant la plus longue durée de vie enregistrée. Une telle longévité est généralement un motif de fête, mais peut-être pas pour l’homme qui avait acheté son appartement en 1965.

En Viager

Vendre un bien en viager implique de transférer la propriété du bien à un tiers acheteur (comme une vente et un achat ordinaire) mais au lieu de payer le prix total, l’acheteur (dit débirentier) paie un loyer annuel au vendeur (dit le crédirentier) pour la durée de la vie du vendeur. Il peut être soumis à une vie (viager sur une seule tête) ou jusqu’à la mort du survivant d’un couple (viager sur deux têtes).

Une vente de viager permet à un vendeur (qui dans la plupart de ces cas est âgé) de recevoir un revenu supplémentaire à un moment où il en a le plus besoin et aussi de rester dans l’occupation de sa maison, s’il le souhaite. Pour le débirentier (acheteur) c’est avant tout un investissement qui, en cas de décès prématuré du crédirentier, pourrait s’avérer être une “bonne affaire” ! Un des principaux avantages de l’achat en viager occupé, comme l’explique La Finance Pour Tous, est qu’il y a une remise d’environ 30% sur la valeur vénale du bien, attribuable aux revenus locatifs « non perçus ». Il permet à un acheteur d’avoir accès à une propriété désirable qui serait autrement au-dessus de ses moyens au départ.

L’élément clé d’une vente viagère est qu’elle est fondée sur une contingence, soit l’espérance de vie du vendeur. Par conséquent, si, par exemple, le vendeur est extrêmement malade et mourant, la vente sera annulée. C’est cet élément qui donne lieu à peut-être le domaine le plus compliqué des ventes de viager qui est le calcul du loyer. Le principe de base est que si le vendeur décède à l’âge moyen d’espérance de vie, l’acheteur devrait à ce moment-là avoir payé un loyer largement équivalent à la valeur de la propriété, mais il existe plusieurs façons de calculer le loyer.

Bien qu’une vente viagère se fasse souvent à la condition que la propriété soit occupée par le crédirentier elle n’a pas à l’être et elle peut être vendue avec possession vacante ou elle peut devenir vacante lorsque le crédirentier n’est plus en mesure d’habiter seul la propriété. La question de savoir si le bien est vendu vacant ou occupé a clairement un impact sur le calcul du loyer qui sera actualisé si le bien est occupé.

Si la propriété est vendue occupée, le contrat ne doit pas seulement contenir des dispositions permettant une révision du loyer si le vendeur est obligé de quitter la propriété, mais également des dispositions définissant qui est responsable des frais de fonctionnement et d’entretien. La règle générale est que le crédirentier sera responsable des petits travaux et de la taxe d’habitation tandis que le débirentier supportera le coût des grands travaux et la taxe foncière. Dans de nombreux cas, le contrat contiendra également une provision pour les augmentations de loyer correspondant à un indice annuel du coût de la vie.

Le Bouquet

Un autre facteur qui peut affecter le montant du loyer payé est de savoir si un capital (bouquet) est exigé ou non. Bien qu’il ne s’agisse pas d’une obligation légale, le vendeur peut demander au départ le paiement d’un capital par l’acheteur. Une telle somme est convenue entre les parties mais est déduite du prix de vente et seul le solde est converti en loyer.

En termes de fiscalité, le loyer est traité comme un revenu plutôt que comme un capital et est soumis à des règles fiscales particulières qui permettent une décote comprise entre 50% et 70% en fonction de l’âge du vendeur. Pour une personne âgée de 70 ans ou plus au moment de la vente de viager, tout loyer est soumis à une déduction de 70% de sorte que le vendeur ne déclare et ne paie la taxe que sur 30% du loyer reçu.

Alors que le document préparé par un notaire pour une vente viager ressemblera beaucoup à un document de vente standard, il existe un certain nombre d’autres dispositions qu’un crédirentier serait sage de s’assurer qu’elles sont incluses.

Une de ces dispositions est qu’une charge est enregistrée sur la propriété en garantie du paiement du loyer. En fin de compte, cela donnerait au vendeur le droit de vendre la propriété aux enchères et de récupérer le loyer dû. La charge doit également garantir une obligation au débirentier de s’assurer que tout acheteur de sa part respecte toutes ses obligations dans le contrat.

Une autre disposition est une clause qui permet d’annuler le contrat (vente) si le loyer n’est pas payé. Souvent, une telle clause peut être invoquée par le crédirentier si le loyer est impayé depuis un mois ou plus en avisant l’acheteur de son intention d’invoquer la clause. De telles clauses prévoient souvent que tout bouquet et tous les loyers payés à la date de résiliation sont conservés par le crédirentier à titre de dommages et intérêts. L’effet de telles clauses est draconien en ce que le débirentier perd tout.

Enfin, et comme indiqué ci-dessus, un débirentier pourra vendre le bien pendant la durée de vie du crédirentier. Le nouveau débirentier est tenu de payer le loyer aux mêmes conditions que le débirentier initial et s’il ne le fait pas, le débirentier original pourra être appelé à payer car il restera responsable au titre du contrat de vente initial.

Quant au notaire de Mme Calment, il est décédé deux ans avant Mme Calment. En additionnant le montant forfaitaire et les paiements réguliers, l’acheteur et sa veuve ont fini par payer plus du double de la valeur de l’appartement.