Publié le : 20 août 20209 mins de lecture
Lorsque un locataire déménage et remet son logement en bon état au propriétaire, il doit s’être acquitté de toutes les sommes dues pour la location du bien. Si tout se passe bien, son dépôt de garantie, c’est-à-dire le montant exigé au locataire et encaissé par le propriétaire à la signature du bail, au début de la location, doit lui être restitué par le propriétaire. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire est en droit de garder une partie ou la totalité du dépôt de garantie.
L’utilité du dépôt de garantie et son montant
Quand un locataire quitte son logement, s’il l’a bien entretenu et le remet en bon état, il peut prétendre à la restitution du dépôt de garantie, en totalité, par le propriétaire, ou bailleur. Par contre, le locataire est peut-être en situation de loyer impayé, et peut ne pas s’être complètement acquitté de toutes les charges inhérentes à sa location. Par ailleurs, le logement en location peut avoir été rendu à son propriétaire dans un mauvais état, ce qui nécessitera des dépenses financières, à la charge du propriétaire, pour le remettre en location. C’est le cas si le locataire a été négligent et qu’il laisse derrière lui des parquets tachés ou troués, ou encore un évier cassé, par exemple. De plus, l’entretien de certains équipements ou parties privatives de la location sont à la charge du locataire, comme le fait de remplacer les joints de la robinetterie. Si ces entretiens n’ont pas été faits pendant la durée de la location, cela occasionnera également, au propriétaire, des frais supplémentaires pour tout remettre en état. Ces litiges donnent le droit à un propriétaire de conserver une partie ou la totalité du dépôt de garantie. Il est toutefois à noter qu’aucune somme ne pourra être prélevée du dépôt de garantie sous prétexte de vétusté ou d’une usure normale du temps.
Le montant du dépôt de garantie dépendra du type de location de votre logement. Si vous louez une habitation qui est déjà meublée, le propriétaire ne peut pas vous demander plus de deux mois de loyer hors charges. Il est à noter qu’un changement notoire a eu lieu depuis le 27 mars 2014, puisque le dépôt de garantie des logements meublés avant cette date n’était pas plafonné, et que le propriétaire était en droit de demander la somme qu’il souhaitait.
Dans le cas où vous louez un logement vide, le bailleur vous demandera de vous acquitter d’un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer hors charges.
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Quel montant peut être prélevé sur votre dépôt de garantie ?
Quel que soit l’impayé, votre propriétaire est en droit de ne pas vous restituer la totalité de votre dépôt de garantie. Il peut donc vous prélever les montant de vos loyers impayés, des charges encore dues, et des réparations à prévoir pour la remise en état du logement.
Bien sûr, le bailleur se doit de clairement vous expliquer les raisons de ce prélèvement sur votre dépôt de garantie, et il doit aussi les justifier.
Il est à noter que si votre propriétaire a oublié de vous faire payer des charges pendant les trois dernières années, il est tout à fait en droit de les prélever sur votre dépôt de garantie au moment de votre départ.
Il est intéressant de savoir aussi qu’il n’est pas possible à un locataire de demander à son propriétaire, pendant la période de location, de prélever le montant de son loyer sur le dépôt de garantie. Pendant toute la durée de la période de location, le locataire se doit de payer chacun de ses loyers.
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Le cas d’une location dans un immeuble en copropriété
Certains locataires remettent leur logement dans un état impeccable, en ayant régulièrement entretenu les équipements et parties privatives. Ils se sont dûment acquittés de tous leurs loyers, et pourtant, une partie de leur dépôt de garantie pourrait ne pas leur être restituée par le propriétaire. En effet, celui-ci est en droit de prélever 20 %, au maximum, du dépôt de garantie, lorsque l’immeuble dans lequel se trouve le logement loué est en copropriété. Pour quelle raison ? En fait, celui-ci pourrait avoir à faire face ultérieurement à des charges, correspondant à la période de location du logement, mais qui ne seront à régulariser qu’après la restitution du logement par le locataire. Il pourra donc utiliser cette somme pour payer les charges annuelles correspondant à l’occupation du logement par le locataire en question. Il ne sera donc pas possible au locataire de contester cette retenue sur son dépôt de garantie au moment de la restitution.
La restitution du délai de garantie : quand ?
Dans la plupart des cas, il peut se passer un certain temps avant que le propriétaire ne restitue le dépôt de garantie à son ancien locataire. Généralement, ce délai n’est pas libre, il est soit mentionné dans le contrat location, soit stipulé par la loi.
Si le logement était la résidence principale du locataire, et que le propriétaire constate qu’il lui est remis en bon état, celui-ci dispose d’un mois débutant à la date de la remise des clefs par le locataire, pour restituer le dépôt de garantie.
Par contre, si le logement nécessite la moindre réparation, ce délai passe alors à deux mois maximum.
Si le propriétaire venait à changer pendant la période de location du logement, c’est le nouveau propriétaire qui serait amené à rembourser le dépôt de garantie du locataire à son départ.
En ce qui concerne les locations saisonnières, le délai est prévu dans le contrat. Même dans ce cas, l’encaissement du dépôt de garantie par le propriétaire est tout à fait légal.
Néanmoins, la plupart ne le font pas et remettent immédiatement le chèque au locataire, à son départ, s’il ne constate aucune dégradation dans le logement.
Que faire en cas de litige ?
Un contentieux se profile lorsque le dépôt de garantie n’est pas rendu au locataire dans les délais impartis, ou que le locataire n’est pas d’accord avec le propriétaire sur les montants retenus.
Si le désaccord concerne un délai non respecté, le locataire écrira un courrier simple à son propriétaire. Si c’est nécessaire, il lui enverra ensuite une lettre en recommandé pour lui rappeler ses manquements. Il pourra également lui demander 10 % de majoration pour chaque mois de retard.
Si le locataire n’obtient toujours pas gain de cause ou si le contentieux porte sur les montants retenus, celui-ci peut se tourner vers la commission de conciliation de sa préfecture. Cette démarche est gratuite et peut être effectuée aussi bien par le propriétaire que par le locataire. L’objectif premier étant de régler le litige à l’amiable, et si ce n’est pas possible, la commission se réserve un délai de deux mois pour statuer sur ce litige.
Concernant le propriétaire, si le dépôt de garantie est insuffisant pour couvrir l’ensemble des sommes dues par le locataire, il est en droit d’exiger du locataire ou de la personne se portant caution pour lui, de régler la totalité des dettes. Si le bailleur ne peut régler le litige de cette façon, il a le droit de mettre son locataire en assignation devant un tribunal.
